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万科谭华杰明年房市将惨过08年某些中型房

发布时间:2019-09-13 15:53:14

万科谭华杰:明年房市将惨过08年 某些中型房企有危险

据新浪财经报道,万科(专题阅读)集团董秘谭华杰12月15日在某内部投资者沟通会上表示,国家统计局住宅统计数据存在一定问题,存有水分嫌疑。万科团队内部统计模型显示,多项主要数据显示房市不太乐观,房市明年数据会比08年更难看。

明年房市会惨过2008年

根据国家统计局12月9日公布的数据,今年1 11月份,全国住宅销售面积7.96亿平方米,同比增长7.5%;全国住宅销售额4.06万亿,同比增长13.7%。对此数据,谭华杰表示了质疑。

他说,只要在工商局登记,主营业务是房地产的都属于房地产企业,全国大概有8万多家,每月要向统计局填表交月报,最终形成统计数据,是有水分的。在他看来,这8万多家房地产企业规模素质参差不齐, 统计局有些表上的项目我都得打询问才弄懂,可想而知那些小企业自行填表的质量 。

所以,看统计局绝对量数据是没有用的,要看同比数据。 谭华杰介绍,全国70个大中城市的签数据可行度较高, 一份合同对应一个数据实现信息化,而不是开发商自行填写 。但同样存在问题, 有些城市的签数据今年10月份才全部公布,没有历史可比性。

因此,万科采用全国14城市的签数据作为研究对象。 这其中包括京沪广深一线城市,也包括成都杭州等二线城市,以及无锡佛山等三线城市。都是有5年以上签数据作为历史参照的 。

谭华杰说,研究这14个代表性城市的数据来看, 这些城市今年1 11月份住宅销售面积81110平方米,住宅销售额9305亿,同比都在下降。9 11月三个月住宅销售面积同比下降42%、49%、47%。下降幅度超过2008年同期。

之前官方数据显示,在当前的市场环境下,房价下行的概率已经徒然上升。北京、上海、广州、南京、杭州等多个城市的新房库存量已经接近甚至突破了2008年的最高历史水平,房地产行业已经进入了去库存化周期。

而谭华杰透露的14城市批售比和存货也令人不安。

14城市批售比(销售面积/批准销售面积)0.45,接近2008年最低0.44的水平。三季度批准销售面积3579万平方米,创下历年单季度最高水平。批售比类似于去化率,大于1表明销售顺畅,现在说明这一半供应没卖出去。

谭华杰进一步分析说, 14城市批售比从8月份的0.7陡然降到0.45,说明当时房价突然下降,持币观望情绪观点到达顶点,新增供应量持续超过成交量。最后5分钟后悔比例大幅提升,排队交钱时说上洗手间突然溜走一去不回。

而截至11月末,14城市存货规模突破1亿平方米,库存消化接近15个月。接近08年12月底的历史最低水平,当时14城市存货1亿1500万平方米,库存消化需要17.2个月。春节房市低谷马上到来,明年上半年库存将很快突破08年历史水平。 谭华杰说。

现阶段房市不存在泡沫

虽然房市预期不佳,但谭华杰认为,现阶段房市不存在泡沫。

泡沫分两种,一种是透支性泡沫,突出表现在高杠杆财务,万科11月购房者一次性付款比例34%,按揭贷款比例39%,均处于历史最低水平。高杠杆购房者比例不高 ,谭华杰说,另一种是供给性泡沫。

但一二线城市土地供应量长期来看是不足的,面粉不够还担心面包太多是没道理的。 谭华杰警告说, 反而要担心三线城市泡沫,比如鄂尔多斯,土地供应量过多引发供给性泡沫。

在他看来,一手房价格春节前将调整到位, 开发商不可能穿越成本价卖房。 但二手房还要跌,持房者可能会出现心理崩溃、急需用钱情况抛售, 明年二季度去看着买二手房,是最理想状态。

在谭华杰看来,明年土地市场机会大过房屋市场。 现在开发商降价卖房绝对不亏,可以在明年土地市场进行抄底。土地流拍和底价成交现象会进一步扩大,土地市场进入冻结状态。

谭华杰提供的数据显示,三季度16个城市土地流拍率39%,也接近08年市场低谷期水平。他同时提醒投资者注意,08年12月底土地流拍率61%创下历史最差,目前土地流拍率已经被低估了。

比起过去,现在地方政府出让方市场化程度提高了。现在准备拍卖土地时,比以前都会多一个询价环节。如果报名的不积极,直接就提前中止。比如今年广州南站地块拍卖前几小时,两次暂停拍卖,就是因为这原因。

某些中型公司会有危险

展望明年房市,谭华杰认为,小开发商只要进入过冬模式,不会有生存危机,反而是一些风格激进的中型开发商也有危险, 会遇到大问题 。

媒体喜欢讲小开发商的破产故事,可以理解,媒体需要故事就像开发商需要资金一样。但真实的现实往往比故事乏味。 谭华杰说,房地产行业大规模的并购不会发生,小开发商不会出问题, 他们最多炒掉所有工人,只留老板娘收钱,直接让代理公司业务房帮他卖房,卖一套就能活几个月。

在谭华杰看来,没有一家开发商有反周期操作能力, 所有的融资渠道都被掐死,没钱就是全行业都缺钱。

但谭华杰说万科不会去期盼限购松动, 我们没有任何特殊渠道获得限购政策松动的消息,也不会做努力获取此类政策变动消息。历史经验告诉我们,通过渠道获取政策消息最后基本都是谣言。我们宁愿阶段性踏空也不愿意阶段套牢。

他最后意味深长的提醒, 出问题的只会是那些风格激进的中性房地产公司,比如09年下半年买地过多的开发商,可能会遇到大问题。大家可以关注一下。


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